Certains investisseurs préfèrent louer en meublé afin de bénéficier de certains avantages fiscaux. Il peut s’agir d’une location saisonnière, comme d’une location de longue durée, la fiscalité de ce type de logement sera identique.

La location meublée se définie comme la location d’un bien immobilier équipé du mobilier et des équipements nécessaires à la vie courante du locataire.

Il existe 2 statuts relatifs à l’imposition d’un logement meublé.

La location meublée non-professionnelle (LMNP)

Pour obtenir ce statut, il faut réunir 3 conditions cumulatives :

-        Percevoir des revenus locatifs d’un montant inférieur à 23 000€ annuel

-        Les revenus locatifs du bien meublé doivent être inférieurs à 50% des revenus globaux du bailleur.

-        Le bailler ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Si l’un de ces conditions n’est pas remplie, la location sera immédiatement requalifiée en location meublée professionnelle (LMP).

L’imposition d’une location meublée non-professionnelle (LMNP)

Concernant l’imposition d’une LMNP, 2 formes sont possibles :

Le régime micro-BIC

Ce régime est automatiquement appliqué si le montant des revenus locatifs est inférieur à 70 000€.

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes locatives.

Ainsi, votre imposition sera calculée sur 50% seulement de vos revenus locatifs.

Illustration :

Vous avez perçu 10 000€ de loyers.

Dans l’hypothèse de l’imposition au régime micro-BIC, le service des impôts procèdera ainsi :

50% x 10 000 = 5 000

Votre taux d’imposition sur le revenu sera donc appliqué sur la base de 5 000€ de revenus fonciers.

Le régime réel

Au-delà d’un montant de revenus locatifs à 70 000€, vous avez la possibilité d’opter pour ce régime ou le régime micro-BIC.

Ce régime permet de bénéficier de la déduction de toutes les charges relatives à votre bien. Ces charges correspondent aux intérêts d’emprunt, à l’assurance habitation du propriétaire non occupant, à la taxe foncière hors ordures ménagères, à l’assurance emprunteur du prêt, aux frais bancaires, ect… vous pouvez aussi amortir les meubles du biens selon plusieurs critères.

Illustration :

Vous percevez 10 000€ de loyers. Le montant total des charges non-répercutables s’élève à 6000€.

Dans l’hypothèse de l’imposition au régime réel, le service des impôts procèdera ainsi :

10 000 – 6 000 = 4 000

Votre taux d’imposition sur le revenu sera donc appliqué sur la base de 4 000€ de revenus fonciers. 

            Le choix entre ces 2 régimes d’imposition est primordial dans le calcul de votre imposition, car le peut différer de manière importante.

Le critère à prendre en considération pour choisir l’un de ces régimes et de savoir si le montant de vos charges est supérieur ou non au montant de l’abattement de 50% sur vos revenus fonciers. Ainsi :

-        Si le montant de vos charges est supérieur à la valeur de la réduction de 50%, le régime réel sera plus intéressant

-        Si le montant de vos charges est inférieur à la valeur de la réduction de 50%, le régime micro-BIC sera plus intéressant.

L’imposition d’une location meublée professionnelle (LMP)

Dans ce cadre-là, les revenus locatifs sont nécessairement imposés selon le régime réel. L’intérêt de louer en LMP est de générer un déficit foncier (v. article sur la réalisation d’un déficit foncier). C’est-à-dire que l’ensemble des charges relatives à l’immeuble viendront réduire le montant des revenus locatifs, et ce montant peut même venir en réduire le revenu global du bailleur.

L’autre avantage fiscal de ce régime est que vous serez exonéré du paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car il étant donné la qualité professionnelle du bailleur, l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’un bien professionnel, à 2 conditions :

-        Les recettes locatives doivent être supérieures à 23 000€ par an

-        Les revenus tirés de l’opération sont supérieurs à 50% des revenus globaux du bailleur.

Peu importe la qualité du bailleur, et le régime d’imposition choisi, cette méthode de calcul permet d’établir la base imposable à déclarer sur votre feuille d’imposition. A partir de son montant, additionné à l’ensemble de vos autres revenus, le montant de votre impôt sera calculé selon les règles classiques d’imposition, selon le taux correspondant à votre tranche d’imposition. Vos revenus locatifs seront, également, soumis au versement de prélèvements sociaux à un taux de 17,2%, calculé aussi sur votre base imposable, seulement si vous louez en LMP.