Lorsque vous avez acquis un bien pour le louer, une question essentielle se pose au moment de remplir votre déclaration d’impôts, celle de l’imposition des revenus locatifs. Ces revenus sont les loyers que vous encaisserez qui génèrent des impôts et des prélèvement sociaux dont il sera nécessaire de vous acquitter.

Les revenus fonciers tirés d’une location vide sont imposés à l’impôt sur le revenu. 

Si le montant de ces revenus est inférieur à 15 000€ annuel, une option est possible entre le régime micro foncier, et le régime réel qui contraint, cependant, à être imposé selon ce régime pendant 3 années minimum. 

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€ annuel, vos revenus seront, alors, automatiquement imposés selon le régime réel. 

L’imposition selon le régime microfoncier

Le régime microfoncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur le revenu brut qui correspond à l’ensemble des loyers encaissés. Ainsi, vos revenus à déclarer seront diminué de 30%. Attention, les travaux et les charges ne peuvent pas être déduits. L’application de ce régime est impossible dans certaines situations, comme les monuments historiques, le logement en nue-propriété, ou un logement situé en secteur sauvegardé. 

Illustration :

Vous avez perçu 10 000€ de loyers.

Dans l’hypothèse de l’imposition au régime microfoncier, le service des impôts procèdera ainsi :

30% x 10 000 = 7 000

Votre taux d’imposition sur le revenu sera donc appliqué sur la base de 7 000€ de revenus fonciers. 

L’imposition selon le régime réel

Le régime réel permet de déclarer votre revenu net foncier, c’est-à-dire, le montant des loyers encaissés, après déduction des charges. Ces charges correspondent aux intérêts d’emprunt, à l’assurance habitation du propriétaire non occupant, à la taxe foncière hors ordures ménagères, à l’assurance emprunteur du prêt, aux frais bancaires, à un montant de 20€ relatif aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire, et au coût des travaux. 

Illustration :

Vous percevez 10 000€ de loyers. Vous vous êtes acquittées des charges suivantes :

• Intérêts d’emprunt : 1 500€

• Assurance propriétaire non-occupant : 1 000€

• Taxe foncière : 1 500€

• Coût des travaux : 2 000€

• Charges non récupérables : 0€

Dans l’hypothèse de l’imposition au régime réel, le service des impôts procèdera ainsi :

10 000 – (1 500 + 1 000 + 1 500 + 2 000) = 4 000€.

Votre taux d’imposition sur le revenu sera donc appliqué sur la base de 4 000€ de revenus fonciers.  

Le choix entre ces 2 régimes d’imposition est primordial dans le calcul de votre imposition, car le montant imposé peut différer de manière importante. 

Le critère à prendre en considération pour choisir l’un ou l’autre de ces régimes est celui de savoir si le montant de vos charges est supérieur ou non au montant de l’abattement de 30% sur vos revenus fonciers. Ainsi :

• si vos charges sont plus importantes, le régime réel sera plus intéressant, 

• sinon le régime microfoncier avec un abattement de 30% sera préférable.

L’option pour l’un ou l’autre de ces 2 régimes permet d’établir la base imposable à déclarer sur votre feuille d’imposition. A partir de son montant, additionné à l’ensemble de vos autres revenus, le montant de votre impôt sera calculé selon les règles classiques d’imposition, selon le taux correspondant à votre tranche d’imposition. Vos revenus locatifs seront, également, soumis au versement de prélèvements sociaux à un taux de 17,2%, calculé aussi sur votre base imposable.