Les prix de l’immobilier s’envolent un peu partout, notamment dans les grandes métropoles, et les Français en capacité d’acheter leur résidence principale sont de moins en moins nombreux. Afin d’optimiser leurs épargnes, beaucoup sont attirés par l’investissement locatif, surtout dans les villes où les prix de l’immobilier à l’achat sont plus accessibles. Cette tendance s’accélère, et se constate d’ailleurs particulièrement auprès des jeunes.
Le terme de rentabilité est alors largement employé, or un écueil à éviter est la confusion entre rentabilité brute et rentabilité nette, voire même la rentabilité nette-nette.
Explications :
La rentabilité brute, ou “rentabilité” tout court en réalité, est la plus communément employée, et ce tout aussi bien par les investisseurs novices que les professionnels de l’immobilier eux-mêmes. Elle s’obtient de façon relativement simple : en divisant le loyer annuel par le prix du logement, et en multipliant le résultat par 100. Il s’agit d’un rendement brut annuel. Exemple : un appartement acheté 140 000 € et loué 600 € par mois rapporte ainsi 5,14% bruts (600 x 12 / 140 000 x 100 = 5,14). Elle permet ainsi de donner un aperçu rapide du rendement d’un bien, en prenant en compte le coût global d’un projet, et le revenu locatif espéré.
La rentabilité nette se calcule quant à elle en prenant en compte les charges de gestion propres au bien immobilier, soit les charges de copropriété, les frais de gestion (entrée et sorties des locataires états des lieux, rédaction des baux, gestion courante…), les taxes, ou les frais d’assurance (PNO : propriétaire non occupant, loyers impayés…). La rentabilité nette permet une approche plus fine de l’investissement immobilier visé ou en cours, et nécessite donc une connaissance particulière de la localité du bien ou encore des actualités juridiques.
La rentabilité nette nette, enfin, est l’approche la plus à même de déterminer le rendement d’un investissement immobilier. Elle ajoute à la rentabilité nette, déjà claire, la prise en compte d’un paramètre supplémentaire : le régime d’imposition du propriétaire. Cette approche ultra personnalisée permet donc de déterminer avec grande précision la rentabilité d’un investissement.
Toute l’ambivalence du terme de rentabilité réside dans le fait qu’utilisé au quotidien il peut être un mot fourre-tout, parfois par les professionnels de l’immobilier eux-mêmes. Il peut ainsi donner lieu à des quiproquos importants, rarement au bénéfice des investisseurs. L’accompagnement par un professionnel consciencieux s’avère donc indispensable dans une démarche d’investissement.
Si vous avez bien suivi et en conclusion, ne rougissez plus lorsque l’un de vos amis fanfaronne à propos de son investissement en évoquant une rentabilité de plus de 8%...et que vous aviez retenu que la vôtre n’était que de 4%...il ne doit pas payer les mêmes impôts que vous, ou encore doit avoir de bien plus grosses charges de copropriété (type ascenseur à entretenir) !