La détermination de sa capacité financière est le préalable à tout projet d’investissement immobilier. Certains investisseurs achètent en comptant (sans crédit), tandis que la plupart ajoute à leur apport un emprunt bancaire afin d’investir.
- La détermination de la capacité de remboursement mensuel de l’investisseur
Depuis le 1er janvier 2022, les règles relatives à l’octroi d’un crédit bancaire ont évolué. Dorénavant, le taux d’endettement maximal d’un ménage est fixé à 35% (critère déterminé par le Haut Conseil de Stabilité Financière). Ce taux s’applique sur la base des revenus du ménage desquels sont déduits les mensualités des crédits en cours (crédit immobilier relatif à l'achat de sa résidence principale, crédit à la consommation, …).
Illustration
Gains annuels d’un ménage (un couple) : 48 000€.
Capacité d’emprunt maximale (taux de 35%) : 35% x 48 000 = 16 800 € annuel, soit une mensualité maximale de 1 400€ (16 800/12 mois).
Ce couple est propriétaire de sa résidence principale pour laquelle il rembourse, actuellement, un crédit dont la mensualité s’élève à 400€.
Donc, le couple pourra rembourser, au maximum la somme de 1 000€ mensuel (1000€ - 400€) pour l’octroi d’un nouveau crédit immobilier relatif à un investissement immobilier.
- Détermination de la somme totale empruntée.
Après avoir déterminé la mensualité maximale à laquelle pourra faire face l’investisseur, il est nécessaire de déterminer, la durée de l’emprunt, le taux du crédit, et le montant total de l’emprunt au regard du montant de l’apport, de la situation financière du ménage, et des gains espérés de l’investissement. Il paraît évident que plus l’apport personnel sera important, et plus il sera aisé de négocier un taux d'endettement avantageux et une durée de remboursement raisonnable. A l’inverse, si le dossier fait apparaître davantage de risques, les conditions d'octroi de crédit seront moins favorables. Un courtier en crédit peut vous accompagner dans ces démarches afin de négocier auprès des organismes bancaires les meilleures conditions de crédit, selon les éléments propres à votre situation.
L’organisme de crédit prendra, également, en considération les gains espérés de l’opération. En effet, une opération dégageant un cashflow positif sera plus aisément finançable qu’un opération neutre ou contraignant l’investisseur à décaisser tous les mois. Cependant, une opération à cashflow est souvent réalisée dans un objectif purement patrimonial, notamment sur le plan fiscal, car de nombreuses charges (exemple: nombreux travaux de rénovation et d’aménagement) engendrent un déficit foncier.
Aussi, pour évaluer les gains espérés, il faut évidemment évaluer le montant du loyer pratiqué, ainsi les critères à prendre en compte sont : la localisation du bien, le type de bien, l’évaluation d’une éventuelle vacance locative.
Enfin, pourra être pris en considération, le gain espéré au moment de la vente permettant un nouvel investissement ou le rachat du crédit en cours, et d’autres éléments permettant d’évaluer au mieux les conditions d’octroi du crédit immobilier.
Au moment de se lancer dans l’investissement, il est nécessaire d’être accompagné par des professionnels de l’immobilier, et le cas échéant d’un courtier en crédit et/ ou d’un établissement, car du financement de votre investissement dépend la rentabilité de l’opération.