L’achat d’un bien immobilier est conditionné, dans la majorité des cas, par l’obtention d’un crédit immobilier. Il s’agit d’un prêt d’une somme d’argent par une banque à des acquéreurs qui devront rembourser cet emprunt par des mensualités, à un taux de crédit correspondant à la rémunération de la banque. La durée de remboursement de l’emprunt, comme le taux d’intérêt sont les éléments sur lesquels les banques essaient de se démarquer par rapport à la concurrence, afin d’attirer de nouveaux clients.
Ainsi, nombreuses sont les banques qui proposent des taux de crédit très bas dans un objectif d'attractivité. Cependant, les dossiers sont peu à aboutir, actuellement. Les banques sont de plus en plus sélectives et demandent aux futurs emprunteurs de pouvoir justifier d’un dossier solide, c'est-à-dire de revenus stables, d’un emploi satisfaisant, et d’un apport convenable, au regard du montant emprunté et des caractéristiques tenant au remboursement de ce prêt (montant des mensualités et taux d’endettement).
Cette réticence des banques à accorder des prêts immobiliers émane de la législation qui s’est renforcée au 1er janvier 2022. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé des restrictions applicables à l’ensemble des banques concernant les conditions d’octroi des crédits immobiliers dans le but d’éviter aux ménages de se retrouver dans une situation de “possible vulnérabilité face aux crises futures”, autrement dit, prévenir les ménages d’un endettement excessif. L’autre argument avancé est celui de permettre un accès plus facile à l’emprunt pour les primo-accédants, et les petits investisseurs, grâce à des mesures accessibles à un plus grand nombre de personnes, le rehaussement du taux d'endettement maximal et à l’allongement de la durée maximale du crédit. Ainsi, même si les dossiers sont examinés plus strictement, les candidats sont plus nombreux, et les personnes obtenant un crédit sont ainsi plus enclin à pouvoir le rembourser.
Les nouvelles mesures qui étaient déjà des recommandations appliquées depuis décembre 2019 sont les suivantes :
- Le taux d’endettement maximal est fixé à 35% (coût de l’assurance emprunteur comprise), c’est-à-dire que la part de revenus des ménages consacrée au remboursement du crédit immobilier ne pourra pas excéder ce seuil.
- La durée maximale d’endettement est fixée à 25 ans.
En vertu de cette nouvelle réglementation, des sanctions ont été prévues afin de prévenir d'éventuelles dérives. Ainsi, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) pourra prononcer contre les banque qui ne respectent pas ces nouvelles mesures des blâmes et des amendes, et une généralisation des contrôles interviendra.
Avec ces nouvelles restrictions, l’accès au crédit devient plus difficile, mais la progression des crédits et la croissance de l’immobilier est toujours un marché dynamique, car les emprunteurs bénéficient d’une sécurité accrue.